來源：中國基金報
中國基金報記者 天心
6月30日晚，九州通發佈公告稱，擬啓動醫藥物流倉儲資產Pre-REITs項目，爲公司公募REITs後續擴募提前孵化和培育優質的醫藥物流倉儲資產，推動公司不動產證券化戰略的快速轉型。
其中，首期Pre-REITs項目擬入池資產賬面淨值約爲4.4億元，經初步評估，預計募集資金規模不超過20億元。
九州通擬啓動醫藥物流倉儲資產Pre-REITs項目
6月30日晚，九州通召開第六屆監事會第五次會議，經審議並表決，通過了《關於公司開展醫藥物流倉儲資產Pre-REITs項目的議案》。
公告顯示，爲積極響應國家政策號召，有效盤活存量資產，公司於2023年3月啓動醫藥物流倉儲基礎設施REITs的申報發行工作。截至目前，公司公募REITs項目正經國家發改委審覈之中，如經批准，有望成爲國內醫藥物流倉儲設施首單公募REITs以及湖北省首單民營企業公募REITs，具有較強的示範效應和積極正面影響。
爲協同公司即將搭建的公募REITs平臺具有穩定的擴募項目來源，提前佈局公募REITs擴募工作，提升擴募發行效率，公司擬啓動醫藥物流倉儲資產Pre-REITs不動產私募投資基金項目（簡稱“Pre-REITs項目”），高和資本證監會首批不動產私募基金管理人將作爲基金管理公司。
公告稱，本次Pre-REITs項目將比照基礎設施公募REITs的要求對公司醫藥物流倉儲資產及配套設施等底層資產進行篩選，並提前介入標的資產的運營和培育過程，以期形成無縫對接的滾動復投醫藥物流倉儲設施的良性循環，構建“公募REITs Pre-REITs”多層級不動產權益資本運作平臺。隨着公募REITs和Pre-REITs基金的設立，公司將具備“雙上市”資本運作平臺，更高效地引入稀缺權益資金，實現資產價值最大化。
此外，公告顯示，本次選取作爲首期Pre-REITs入池資產擬定爲公司下屬企業持有的位於上海、杭州、重慶的三處醫藥物流倉儲資產及配套設施，合計總建築面積約爲24萬平方米，賬面淨值約爲4.4億元。經初步評估，預計募集資金規模不超過20億元（最終以發行結果爲準）。如本次Pre-REITs發行工作能在2024年內完成，預計增加公司2024年度淨利潤不超過11億元（最終會計處理及影響金額以會計師事務所審計後的結果爲準）。
Pre-REITs或有助於推動
公募REITs健康發展
自公募REITs試點以來，發展迅速，並催生出龐大的Pre-REITs市場。業內人士認爲，Pre-REITs的發行有助於形成優質項目資源儲備，推動公募REITs健康發展。
所謂Pre-REITs，是指對於具有發行公募REITs潛力的標的資產而言，投資者提前介入標的資產的建設、運營和培育等過程，並在時機成熟時通過公募REITs、類REITs等方式實現退出的投資模式。
實際上，Pre-REITs通過公募REITs退出已有先例。
比如，此前張江高科和光控安石成立私募基金收購張江光大產業園，並通過華安張江光大產業園REIT上市實現資金成功退出，或是國內首個Pre-REITs通過公募REITs退出的案例。
這也意味着，雖然華安張江光大園公募REITs在2021年纔開始正式發售，但實際上在2016年便以私募REITs的方式開始準備。
在業內人士看來，作爲公募REITs底層資產的基礎設施項目，通常需要較長時間的培育和運營才能獲得穩定持續的現金流，達到穩定盈利的狀態，Pre-REITs的發行有助於形成公募REITs的優質項目資源儲備，推動公募REITs健康發展。不過，公募REITs發行成功率或也決定了Pre-REITs模式成功與否。
值得一提的是，2023年2月20日，證監會宣佈啓動不動產私募投資基金試點工作。同日，基金業協會發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》。
Pre-REITs市場此前主要的產品形式是私募股權基金，而《指引》允許符合要求的私募股權基金管理人在具備初步募資和展業計劃的基礎上，設立不動產私募投資基金，並明確投資範圍爲特定居住用房、商業經營用房和基礎設施項目等。
