存量房貸是指已經存在的房屋作爲抵押物的一種方式。通常情況下，購房者將已經購買的房屋作爲抵押物向銀行或金融機構。存量房貸與新房不同，它主要針對已經建成的房屋，而不是購買未建成的樓盤。
首套房貸自動降
9月24日，建設銀行發佈存量住房利率調整客戶問答第三期，對次日的利率調整工作進行說明。建設銀行表示，9月25日，該行將對符合調整條件的存量住房進行統一批量調整，對於原發放時符合當地首套房資質且當前爲LPR定價的浮動利率存量房貸將於當日統一完成利率調整，調整後的利率當日立即生效。
9月25日8:00起，借款人可通過手機銀行App、“建行智慧個貸”小程序等渠道“存量房貸利率調整”功能查詢利率調整結果，其他入口查詢將於9月26日更新利率信息。
存量房貸利率調整大幕即將拉開，除建設銀行外，9月25日起，各大銀行也將開展存量首套住房利率調整工作。
北京商報記者統計發現，目前包括6家國有銀行、9家股份制銀行以及5家城商行在內的20家系統重要性銀行均已官宣存量首套住房利率的調整細則，調整範圍爲8月31日(含)前已發放和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房。
部分銀行在近期已相繼在手機銀行App上線“存量房貸利率調整”功能，借款人可自行查詢存量房貸發放時是否屬於首套房貸以及餘額、當前利率水平等相關信息。個別借款人反映，近期已和銀行簽署了置換協議，房貸利率下調至4.2%。
招聯研究員董希淼認爲，存量首套房貸利率具有“一箭三雕”的作用：一是有助於減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求，進而促進房地產市場健康平穩發展;二是有助於縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規“轉貸”行爲，爲銀行留住優質的房貸客戶;三是有助於減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉化爲消費和投資，提振居民擴大消費的意願和能力。
據有關測算，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅大約爲80個基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸爲例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超過5000元。
二套轉首套房貸需申請
執行LPR定價的浮動利率首套房於9月25日開啓自動降息的同時，“二套轉首套”、執行固定利率或基準利率的存量房貸也可於當日申請利率調整，需要借款人主動申請。
建設銀行提到，9月25日起，該行將在手機銀行App、“建行智慧個貸”小程序等渠道上線“二套轉首套申請複覈功能”，借款人可點擊“存量房貸利率調整”-“申請複覈”，選擇複覈類型“首套、非首套認定結果”，上傳申請認定爲首套房貸的證明材料，填寫聯繫方式等信息。執行固定利率或基準利率的借款人可通過手機銀行App、“建行智慧個貸”小程序等渠道“存量房貸利率調整”功能一鍵完成浮動利率轉換。除線上渠道外，借款人也可攜帶身份證件、首套房貸證明材料至銀行營業網點辦理。
工商銀行也表示，將於9月25日在手機銀行“存量房貸利率調整”欄目上線“二套轉首套”房貸利率調整功能。對於“二套轉首套”房貸利率調整，需要借款人主動向銀行發起申請，其中10月22日前完成的利率調整申請，該行將於10月25日對審覈通過的業務進行批量利率調整。
銀行在“存量房貸利率調整”功能操作指南中也提及，對於“二套轉首套”的存量房貸，該行將在借款人的審批通過後於10月25日進行利率集中調整。
諸葛數據研究分析師王小嬙認爲，存量住房利率的下調，對借款人而言可節約利息支出，將“二套轉首套”及固定利率納入調整範圍，使得受益羣體擴大，能有效減輕“提前還貸”的現象，爲銀行留住優質的房貸客戶。
存量首套住房利率將開啓下調或申請，爲順利辦理相關業務，中信證券經濟學家明明建議，銀行可以通過手機銀行等線上方式提供相關服務，同時也爲客戶提供查詢服務，配套查詢個人住房的金額、本金餘額、當前執行利率、利率計算方式、發放時是否首套房貸等信息，從而簡化辦理流程。對於借款人，建議及時與當地銀行溝通、瞭解調整政策，選擇最適合自己的調整方案。尤其是考慮到“二套轉首套”的情況，大多需要借款人主動向銀行提出申請，因此建議及時與銀行交流確認自己是否具備相關。
來源北京商報
